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外资机构加码抄底商办物业资产 北京大宗房地产信托理财产品可靠吗交易破750亿元

2020-07-31 20:04

外资机构加码抄底商办物业资产 北京大宗房地产交易破750亿元

  本报记者 王丽新

  “过去,信托理财产品可靠吗外资并不是成规模购买北京的大宗物业。今年以来,我们看到越来越多的投资人从上海、中国香港和新加坡等地飞来北京,洽谈收购事宜。”戴德梁行中国资本市场部副董事总经理刘兵在接受《证券日报》记者采访时表示,“仅在今天,我们就接待了三批来自上海的投资客户。”

  值得一提的是,随着房地产监管趋严,100万信托收益是多少住宅地产的投资回归理性。商业地产因为暂时还没有太多的政策限制,投资机构纷纷将目光转向了国内一线城市商业地产投资。

  据戴德梁行研究报告显示,2019年以来,北京的大宗房产交易累计交易金额超过750亿元人民币,同比上涨35%。其中,外资买家在中国北京的大宗房产交易已达11宗,信托风险大吗占比高达26%。

  “自2018年起,由于国内去杠杆政策的推行和人民币对美元汇率的下跌等原因,融资渠道进一步收紧,外资抄底中国市场,大肆购买一线城市商办物业。”刘兵向《证券日报》记者表示,今年北京商办物业交易额创下新高实际上在一年前就埋下了伏笔。大宗房地产交易一直是全世界大金主资产配置的选项之一,信托和理财哪个风险大通常来讲,买卖交易周期要持续一年至两年,而无论是中资买家还是外资买家,多是以机构主体进行收购,涉及主权基金、保险基金、养老基金等,比如安联集团。

  2019年10月16日,中融信托有不兑付的吗?安联合营公司收购价值10亿欧元写字楼项目融新科技中心85%的权益,余下15%权益由卖方东久中国继续持有。

  据悉,安联集团是欧洲寿险巨头,2018年底,安联(中国)保险控股获批为中国首家外资保险控股公司,2019年初,2018信托公司最新排名安联旗下的安联投资备案了外资证券类私募,成为最早获得投资中国资本市场的外资集团之一。在不动产方面,在融新科技中心之前,安联2018年还收购了中关村甲级写字楼高科岭98%的权益。

  至于购买商业物业的用途,刘兵向《证券日报》记者表示,自用买家交易额连续两年占比超20% ,但更多企业关注“自用+投资”。外资买家之所以扎堆在北京市场购买大宗物业,除了资产配置外,回报率也是重要动力。

  事实上,北京写字楼市场因其租金高、空置率低、商办物业投资回报稳定,未来一年至两年间,仍将对大量外资买家产生很强的吸引力,尤其经过改造升级后资产价值提升也是外资买家投资的动力,如今看来,在充满着丝丝寒意的中国不动产市场中,北京变成了投资人眼中最稳定的市场。

  刘兵解释称,从被收购标的来看,北京有一些业主在资产价值较低时就已经持有,以前租赁者排队来租,缺乏改造运营动力,但现在市场发生了转变,若不投入一些成本提升服务,租金收入可能会下降。而外资收购后,一般会对这类资产有所改造,通过运营来提高投资回报率。

  值得一提的是,无论是中资买家还是外资买家,在资金来源方面,除了主权基金、保险基金等资金较为充裕的机构外,刘兵也向记者透露,市场上大多数机构在做房地产大宗交易时,也会启用杠杆。

  至于2020年北京大宗房地产交易市场会向哪个方向走,刘兵表示,随着人员、业务调整的稳定,加之整体经济刺激的需求,2020年外资和中资对房地产大宗交易支持力度,无论是金融机构主投还是配资上面都会有好的趋势。有稳定收益的核心资产,仍会受到资本的追逐。

  刘兵进一步称,“北京的市场,我感觉还是大宗房地产交易市场的冬天里最好的、最暖和的一个地方。”

(责编:孙红丽、庄红韬)